À ce jour, il existe un très large panel de dispositifs de défiscalisation mis en place pour les contribuables français. En fonction de la situation personnelle et des objectifs de chacun, il sera ainsi possible de choisir celui qui permettra de réaliser le meilleur investissement locatif. Pinel, Denormandie, Malraux, ou encore statut LMNP, tour d’horizon des dispositifs de défiscalisation plébiscités en ce début d’année.
Pourquoi investir dans un dispositif de défiscalisation immobilière ?
Lorsque l’on vient à s’intéresser à la défiscalisation, c’est généralement que l’on fait partie des contribuables français payant chaque année des sommes d’impôts conséquentes. Par le biais des dispositifs légaux mis en place par les gouvernements successifs, on cherche alors à diminuer le poids financier que représentent ces impôts dans le budget de son foyer fiscal.
Parmi tous ces dispositifs mis en place, nombreux concernent la défiscalisation immobilière, c’est-à-dire tous les mécanismes permettant d’investir dans un bien immobilier, tout en récupérant une partie de cet investissement par le biais de réductions d’impôts. Une fois le dispositif choisi, le propriétaire s’engage, en effet, pour une durée déterminée durant laquelle il pourra profiter de son avantage fiscal. Un investissement particulièrement sur (la pierre est sollicitée par plus de 70 % des Français), qui permettra à l’acquéreur, en plus de ses avantages fiscaux, de se constituer un patrimoine solide dont il pourra disposer par la suite.
Ainsi, réaliser un investissement locatif dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière apportera de nombreux avantages au propriétaire. Cependant, en fonction des objectifs de chacun, tous les dispositifs ne présenteront pas le même intérêt. D’où l’importance de se renseigner, et de choisir le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière.
Dispositifs Pinel et Denormandie : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts !
En vigueur depuis 2014, le dispositif Pinel est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus populaires. Destiné principalement à ceux souhaitant réaliser un investissement dans le neuf (le Pinel dans l’ancien est également envisageable), il impliquera la location du bien non-meublé, à des fins de résidence principale, et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il sera également nécessaire que certaines conditions d’éligibilité, tant pour l’investissement et le bien, que pour les locataires, soient respectées pour bénéficier de ses avantages fiscaux.
Dans la limite de deux achats par an, pour un montant maximum de 300 000 €, l’acquéreur pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 % du montant total de l’investissement pour une durée d’engagement de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans, et enfin de 21 % pour une durée de 12 ans, soit 63 000 € de réduction d’impôts au maximum. Pour estimer l’économie d’impôts qu’il pourra réaliser, le futur acquéreur a d’ailleurs tout intérêt à réaliser une première simulation Pinel. Une fois cette information connue, il pourra se décider quant à la durée d’engagement à choisir. Condition clé du dispositif, il est évident qu’elle est à respecter à la lettre, sans quoi, les avantages versés pourront être récupérés par le fisc.
Prorogé jusqu’en 2021, le dispositif n’est désormais applicable que dans les zones A, A bis et B1 du territoire. À savoir les zones dans lesquelles la demande locative reste la plus tendue du territoire français. En fonction de la zone dans laquelle se situera le bien, le propriétaire devra respecter des plafonds de loyers, qui permettront aux foyers modestes de se loger plus facilement là où la demande locative est extrêmement forte. D’ailleurs, pour sélectionner les locataires, l’Etat a également mis en place différents plafonds de ressources à respecter, toujours en fonction des zones, et qui permettront aux propriétaires de louer aux personnes en ayant le plus besoin.
Depuis le début de l’année 2019, un tout nouveau dispositif de défiscalisation a vu le jour : le dispositif Denormandie. Calqué en grande partie sur le fonctionnement du Pinel, celui-ci concernera cette fois les investissements sur des biens anciens, nécessitant une importante rénovation. Mis en place pour dynamiser la rénovation des centres des communes dont les logements s’avèrent être en mauvais état, il ne concernera donc pas le même zonage que pour le Pinel. Autre différence : celui-ci impliquera la réalisation de travaux bien spécifiques. En dehors de cela, les plafonds et autres conditions qui s’appliquent sont à ce jour les mêmes. Une aubaine pour les personnes désireuses d’investir dans des plus petites agglomérations qu’elles connaissent bien, tout en ayant la possibilité de bénéficier également d’un avantage fiscal pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.
Le statut LMNP, un bon moyen pour commencer à défiscaliser
Réaliser un premier investissement locatif peut parfois avoir tendance à effrayer les futurs propriétaires. Pour ceux-là, pourquoi ne pas débuter par un investissement locatif sous le statut LMNP ? En parallèle de leur activité professionnelle, les propriétaires pourront ainsi louer un bien immobilier sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, et profiter d’un avantage fiscal intéressant, les revenus découlant de cette activité étant très faiblement taxés.
Il s’agira alors de louer leur bien meublé, c’est-à-dire équipé de tout le nécessaire pour que le locataire n’ait plus qu’à installer ses affaires personnelles, et de faire en sorte que les recettes ne dépassent pas un certain seuil fixé par la loi. A savoir, qu’elles ne soient pas supérieures à 23 000 €, ou au montant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu pour l’ensemble du foyer fiscal du propriétaire.
Si le propriétaire souhaite investir dans une résidence de services, il pourra même combiner ce statut avec un autre dispositif de défiscalisation immobilière : le Censi-Bouvard, et bénéficier de 11 % de réduction d’impôts.
Pour les plus hauts revenus, c’est le Malraux qui s’impose !
Créé dans le but d’inciter les contribuables français à préserver leur patrimoine en rénovant les centres historiques de certaines communes, le dispositif Malraux s’impose pour les propriétaires ayant les plus hauts revenus. Impliquant effectivement de lourds travaux de rénovation à réaliser, il ne peut s’adresser à des profils ayant de faibles budgets. Néanmoins, ces contribuables pouvant se permettre de réaliser ces rénovations s’en retrouveront gratifiés, notamment par le biais d’une réduction d’impôts équivalent à 30 % du montant des travaux.
Peu de conditions viennent encadrer ce dispositif, si ce n’est l’obligation de louer son bien durant 9 ans une fois celui-ci rénové. Les biens éligibles au dispositif étant situés dans les centres historiques de villes attractives, il n’y a pas de souci à se faire quant à la rentabilité du projet.