Vendre son bien immobilier occupé avec un rendement locatif déjà en place est la solution pour ne pas perdre d’argent pendant la mise en vente de votre appartement ou maison.Également le fait d’avoir un revenu locatif pendant la vente vous permets d’être plus serein sur les éventuelles propositions des futurs acquéreurs et ne pas accepter la première offre qui ne saurait être satisfaisante. D’autre part pour les vendeurs avec un prêt immobilier toujours en cours de remboursement, ces revenus locatifs permettent de continuer à financer le prêt.
1 – Comment vendre avec locataire déjà en place ?
Il faut savoir que vous ayez établi un bail meublé (1 an) ou vide (3ans ), le locataire en place est prioritaire pour acheter votre appartement ou maison. Dans ce cas vous devez l’informer de votre souhait de vendre en envoyant un courrier recommandé avec AR au domicile concerné. (voir modèle de courrier ici).
Le locataire a 2 mois pour répondre à votre recommandé et se positionner sur le prix que vous avez décidé de vendre, donc ne vous y prenez pas trop tard.
Attention si jamais vous décidiez le baisser le prix de vente, le locataire doit également en être informé car il pourrait être dans ce cas potentiellement intéressé par le nouveau prix et serait en droit de faire annuler la vente future si un autre acquéreur se positionnait.
D’autre part il est très important de rassurer le locataire sur le fait qu’il ne sera pas mis à la porte mais que le futur acquéreur à pour obligation de récupérer le bail et de le continuer.
Je n’ai pas précisé mais il va de soi que le futur acquéreur sera obligatoirement et exclusivement un investisseur.
L’autre point afin que tout se passe bien, il faut également lui faire signer un document comme par lequel il vous autorise à faire les visites de l’appartement en indiquant par exemple qu’il sera averti 24h à l’avance de toutes visites et qu’il vous autorise (si possible, cela doit être un échange en présentiel avec votre locataire afin d’obtenir sa confiance) à réaliser les visites sans forcément sa présence (cela sous-entend bien entendu que vous ayez un double des clefs du logement, normalement légalement interdit sauf accord du locataire en place).
Dernier point, que vous vendiez par vous-même ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, assurez-vous de ce qui a été évoqué précédemment.
2 – Comment vendre en prévision de mettre un locataire en place ?
Ce deuxième cas est plus intéressant car c’est le propriétaire / bailleur qui va informer le locataire dans le futur contrat de bail que ce dernier va rentrer dans un logement qui est destiné à la vente pour investisseur.
Dans cette configuration, le futur locataire rentrera dans les lieux en toute connaissance de cause et ne pourra et ne devrapas refuser les visites.
Il sera donc par conséquent moins difficile de faire autoriser les visites, car ce dernier les aura acceptés avec une clause qui aura été ajoutée directement dans le bail de location.
Et puis le futur locataire aura également été informé de la situation lors de la visite.
Tous les points évoqués dans la 1ere partie sont tout aussi valables et applicables.
Après l’emménagement du locataire il faudra immédiatement lui envoyer votre recommandé pour l’informer officiellement de la vente qui indiquera clairement le prix de vente.
Que vous vendiez de particulier à particulier ou avec un professionnel de l’immobilier, c’est le prix de vente affiché qui doit être indiqué dans votre courrier et pas le net vendeur par exemple.
3 – Avantages et désavantages de vendre son logement avec locataire ?
Voici les pour et contres établis par une agence immobilière de Claye Souilly (77410) :
Avantages
- Revenus locatifs pendant le temps de transaction de vente
- Calcul de rentabilité immédiate % ( Loyers x 12 / Prix achat ) x 100
- Pas besoin de trouver un locataire pour investisseurs
- Vision sur les éventuels impayés locataire
- Obtention de prêt facilité pour investisseurs car bail en cours
- Si professionnel en charge de la gestion, possibilité de faire la continuité
- Transfert de l’assurance loyers impayés GLI ou Garantie Visale pour Investisseur
Désavantages
- Vente destinée exclusivement aux investisseurs